売買
売買契約の締結
売買契約は、売ります・買いますの約束の合致により成立します。わが国の民法は、不動産についても、売買の書面の作成を要求していません。つまり、口頭での約束でもよいのです。
売買契約が成立すれば、一方、買主は売買代金を支払う、他方、売主は不動産を引き渡し、登記に協力する（登記名義を移す）法的な義務が生じます。法的な義務が生じるということは、裁判に訴えれば、代金の支払い／不動産の引渡し／登記の協力を、強制的に実現できるということです。したがって、不動産売買の約束は、慎重にしなければなりません。
登記の調査
登記された権利関係（所有権／抵当権／地役権など）公図、地積測量図を物件所在地を管轄する登記所（法務局）で調査しましょう。また登記所で公図（土地の地図台帳）も閲覧できるので、道路の状況、隣接地との関係などを確認しましょう。
不動産を買う際のポイント
- 法令に基づく制限を知っていますか
- 建物を建築する場合には、都市計画法／建築基準法など制限法令がたくさんあるので、物件の所在地を管轄する、市区町村の建築課などに必ず問い合わせてください。
- 市街化調整区域ではないか
- 市街化調整区域は、市街化を押さえるために設けられた区域で、原則として一般の住宅を建てることができません。
- 用途地域はどうなっているか
- 用途地域によって、建築できる建物の種類／建ぺい率／容積率／建物の高さなどの制限が異なります。
- 開発許可、宅地造成工事許可などが必要な土地であるかどうか
- 造成地を購入する場合、開発許可や宅地造成工事許可、あるいは農地転用許可などの許可が必要な土地があります。
- 建築確認はとっているか
- まだ完成していない戸建住宅やマンションを購入する場合、建築確認をとってあるかどうか調べましょう。
- 都市計画道路にあたっていないかどうか
- 敷地が計画道路内のところは、建築ができなかったり、将来、建物を撤去しなければならなくなるおそれがあります。
- 敷地が建築基準法に規定する道路に適法に接しているか
- 都市計画区域内にあっては、道路があっても必ず家が建つとは限りません。
贈与
不動産贈与の場合に、単に不動産をもらっただけで終わりにせずに、しっかりと登記をしましょう。登記をしなければ、二重に贈与した場合に対抗できなくなってしまいます。場合によっては、贈与を受けたのに、不動産を取得できなかった・・・なんてケースになってしまいます。
抵当権設定
家のローンを組んだ場合など、額の大きい借金をした場合には、支払いを担保するために住宅や土地に抵当権が設定されることがあります。これは、銀行だけがするのではなく、個人でももちろんできます。
抵当権の設定は、弁護士より、司法書士が行うのが一般的です。抵当権を設定するために必要となる書類は、権利証、印鑑証明書が必要です。不動産が勝手に悪用されないためにも権利証はしっかりと保管しておきましょう。
抵当権抹消
抵当権を設定していた不動産に関しての債務を完済したときは、そのままにせず、しっかりと抵当権を抹消しましょう。そのような手続きを抵当権抹消登記といいます。
抵当権を抹消しないと、不動産登記の謄本にずっと抵当権設定が残り、不動産の価値が下がった状態のままになります。時間がたてば、証拠の書類も散逸してしまうため、早めに抹消しましょう。
